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今天我们访谈的纽约经纪人戴冕生于温州，长于北京，在纽约接受高等教育，从事房地产行业至今已经13年了，是纽约万荣地产公司的经纪人，主攻曼哈顿公寓及长岛的高端豪宅、学区房等。 在进入房地产行业之前，戴冕其实是一位不折不扣的纽约金融界精英，曾就职于摩根大通银行，为净资产近亿的客户制定理财计划和金融服务。正是由于这样的资质与训练，使得戴冕擅长通过数据分析，为客户提供扎实的信息，帮助客户更加理性和精准地作出交易决策。 今天，戴冕想和小乐分享一下美国学区房与中国学区房有什么不同。 小乐：请问您觉得对于从国内来美国买学区房的客户，对于美国学区房最常见的误解是什么？ 戴冕：很多国内来的客户，对于学区房的理解大多建立在国内的模式基础上，其实美国这边情况很不一样。比如，在北京，优质大学的附近一般有附属中学，附属小学，或者是实验小学，比如清华附中，这些学校所在的学区都是非常热门的。还有一种是高官子弟集中的，比如景山学校这样的。最后一种我听说是金融街附近的学校，因为家长都是资金雄厚的高净值人群，所以学校和学生的质量也非常地高。国内的客户以为美国的学区也是这样的情况，会集中分布在重点大学比如哥伦比亚大学和纽约大学附近。 但是其实在美国，首先，学校分公立和私立两种。如果孩子是过来留学的话，大学以前肯定是要选择私立学校。因为私立学校才可以出留学签证，公立学校是不可以的，大学及以上才可以。如果要读公立学校，必须父母有绿卡或者工作签证。私立的话就不用考虑学区房了，因为一般孩子是直接住校的。 而我们平常说的好的学区，主要是指这个区域公立学校的质量高。如果父母有美国身份，在学区无论是买房还是租房，孩子都可以去公立学校上学，并且交学费多少是根据收入来定的。基本上算是免费，顶多交$100多的伙食费。这时候有些客户就想：我如果送孩子去私立学校，每年学费5-6万，俩孩子每年就是10多万。假如我把这笔钱投入房产，送孩子免费上公立学校，房子升值还可以有收益，多好！ 小乐：那么您是否给客户做一个投资回报对比呢？买学区房上公立学校，还是送孩子上私立学校？ 戴冕：如果真的要做投资回报分析，需要具体案例具体分析。比如每家三个孩子都去私立，那么和一个孩子的成本就完全不一样。而如果客户不考虑孩子上学，仅仅是投资，那么就需要考虑是否好出租，是否很快能租出去。这时，学区房就不一定是最好的选择。美国学区房和国内学区房不一样，国内是闹市区的高楼，相对比较好租。但是这边都是郊外的生活区，对于租客来讲，愿意住在这样地方的不是那么多。但是将来出手的话，所有好学区的房子都好卖，完全不用担心。 另一方面，其实对于好学区比如 Great Neck 这边3、4百万的房子，买得起这样房子的人已经可以负担得起私立学校了，为什么还要在好学区买房呢？其实是因为私立学校不是你想去就一定进得去的。好的私立学校不单单看孩子的成绩，还要面试家长，连家长的背景都要查一遍。所以有的客户尽管可以负担得起私立学校，也为了万一着想，在好的学区买房，这样假如孩子进不去私立，进公立也不错。 小乐：学区房的升值比例一般是多少？ 戴冕：学区房虽然会稳定升值，但是肯定还是达不到国内这种大幅度的房产升值。学区房因为教育对家庭非常重要，所以不管在任何时间段，学区房都是抢手的。如果因为经济因素买不了，可以考虑租。 还有一点很多国内客户不了解的是：公立学校里面，其实也分两种 - 有工会和无工会的。比如在纽约，纽约市内的5个区的公立学校，所有老师都有工会保护，工资有固定部分是要上交工会的。老师在学校工作了一段时间之后就有了铁饭碗，就算有问题或者犯了错误也很难被炒掉，因为工会会通过罢工来反抗。然而在长岛或者纽约上州 (Upstate) 的很多公立学校虽然也是公立，却是 Union-free 的，没有工会保护。由于这一点，老师不仅师资、品质都相当地高，而且对于孩子都是百般地照顾（因为犯了错误会有家长投诉，被解雇嘛）。这点对于国内来说很不一样，国内如果想要老师单独照顾，可能都需要送红包，但是在美国是不需要的，即使送了老师可能都不会接受。 另外这些地方的公立学校之所以这么好，也是因为这些地方的地税高。美国的地税都是当地公立学校的财政来源，比如长岛是50%-60%的地税收入会拨给公立学校。类似 Brookville 这样的富人区，属于 Jericho 学区（在纽约州，最好的公立学区基本上就是：Jericho、 Great Neck、Manhasset），很多都是3、4百万以上的豪宅，每年交税4-6万的话，至少2万都是进入公立学校的，所以这些地方的公立学校才会资金充足，品质优良。这也是为什么长岛的地税虽然高，但是确实是一分价钱一分货。 小乐：所以总结来说，还是看短线还是长线。如果长线投资看升值，买学区房还是错不了的。短线投资看租金回报，那么就要选择交通方便容易出租的地方了，对吗？ 戴冕：是的。最起码在纽约来讲，不管是金融危机还是什么，对房市的影响其实不大。但是整个纽约州来讲，纽约市、长岛、纽约上州是很不一样的区域，不能光看一个州平均数。比如说看纽约州的房价中位数就和纽约市相差特别大，曼哈顿的中位数都是上百万了，相当于咱们北京的二环内。在长岛买房的也都是经济地位远远超过普通人的了，所以纽约市和长岛的房地产价值是很稳定的。 孩子上私立学校的情况下，很多客户买房主要考虑的是是否离学校近，过来看孩子的时候比较方便，当然由于父母不常住美国，所以客户也会考虑房子是否好出租。我们团队都会详细了解客户的需求再给推荐最合适的方案。比如之前有一位客户自己一年只过来一两个月，那么这种时候我们更多的会给推荐一些酒店式公寓。因为当客户不住在房子里的时候，会产生管理费用。如果选择酒店式公寓，客户来之前通知一声酒店，房间就可以腾出来自己住。客户不来的时候直接交给五星级酒店进行打理，这样就省了很多事情，他自己的费用也有着落，还可能有收入。 最后总结一下，希望客户在选择学区房的时候不要照搬国内的学区房思路，因为美国的情况很不一样，公立学校的话要分清楚有工会和无工会，私立学校的话要明白不是所有的私立学校给钱就能进。特别是国内一些留学中介提供的信息和这边的实际情况很不一样。美国虽然私立学校很多，好的私立学校不是这么轻易申请得到的，一定要留个心眼仔细分辨中介提供的信息，建议到一些评分网站上面去查看详细点评。（外居乐的网站上也有关于学区和学校的评分介绍哦！） 戴冕是纽约万荣地产公司的经纪人，公司有900多人的销售团队，在2013年，2015年，2016年荣获 " TOP 10 "大奖。作为一名有着13年全职地产从业经验的专业经纪人，戴冕在专业方面对自己要求极其严格。从认真倾听客户的需求、到精准获取市场信息；从在谈判中敏锐洞察对方意图，到处理复杂难辨的交易程序，戴冕都能够始终保清晰的头脑，不急不躁，通过理性的分析，结合自己的经验给出最佳解决方案，在很多时候他能够让整个交易过程超出客户的预期。查看详情