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西雅图房产这么火，好想参与其中。但是美国房产户型那么多，究竟要如何选择呢？究竟是买房还是买地好呢？是买公寓还是买别墅？   今天小乐采访了一位幽默风趣的学霸经纪人隋淼，他最初以访问学者身份赴美做博士后研究。一个偶然的机会让隋淼对房产经纪产生兴趣，继而越陷越深。随后与在当地知名的房地产公司，从业20年的资深经纪人 Elly Smith 组成团队，长期为大西雅图地区的买房用户提供优质的服务。 小乐：初到美国的很多人都有买地建房的想法，我能自己买地建房吗？这种情况会不会比买新房或者是二手房更加合算呢？ 隋淼：其实挺多客户对买地建房子感兴趣。一类客户是为了按照自己的想法量身打造自己的家，另一类客户则以做房地产投资为主。无论是自住还是投资，都一定要将基本的、原则性的事宜打探清楚，免得吃大亏。买地比买房要复杂的多，一定要和有经验的经纪人合作，做好地皮的“可行性”分析，做好一定收益预期的成本控制，聘请到熟悉当地的好设计师和建筑队。 1. 地不一定是越大越好，关键要看可用于建造房屋的土地面积有多大。有些客人开车在路上会看见一大片空地中只有一栋小房子，心想，如果能将这个小房子推倒，可以建一栋豪宅，或是将这块土地分割成多块，再多建起几栋房子，肯定是笔不错的投资。但是，空着的土地不一定就能建房。比如说，一块地上有湿地或自然保护区，政府将有严格的退后规定。另外，即使可以建房，土壤的状态，地块坡度会对建造的成本带来巨大的影响。所以在购买前一定要找专业人士做好相关工作。 2. 每块土地都有政府规定的区域功能限制，土地的价值会受其影响很大。我碰到过真实的案例，按照政府规定，这块土地只允许建造一定数量的独栋别墅。买家幻想将原本的平房拆后建成公寓楼再出售。草率地花大钱买下了地皮。但后来政府不批准他的公寓楼建设计划，理由是与该地块的区域功能限制不符。于是买家的投资和梦想都打了水漂。 3. 计算好建筑成本和时间成本。建筑成本很好理解，买家往往容易忽略时间成本，不论是旧房加建还是拆除重建，都需要首先获得政府的批准许可。根据项目的具体情况不同，特别是相对于“熟”地而言的“生”地，审批时间可能长达半年甚至更久。 4. 经纪人的一些前期调查工作可以使客人避免不少花销。在客户表示对某块地感兴趣时，我和搭档Elly在去当地土地建设部门调查之前，往往先要跑趟当地的下水公司。因为一块地是否连接公共下水，对这块地的价值影响很大。如果一块“生”地没有公共下水，并且周围的公共下水系统已经满负荷，那么对这块地的开发将受很大影响。引入公共下水的价格不菲，仅十几米，价格就可高达上万美金。诸如此类，我们会做一系列初步调查，引导客人是否开始投入资金，做进一步土地分析。 另外，为了万无一失，我建议买家一定要在拿到了政府的初步批准后再完成地皮买卖过户。 对于是自己建房还是买新房合算的问题，一般来说，如果只建一栋房，以纯粹投资目的，这种做法极有可能会亏本。因为多半有可观盈利的项目都是“批量生产”。根据我的经验，纯粹是为了自住而买地建房所花费的成本比购买建筑商建好的新房要高很多，不划算。 小乐：听周边小伙伴讨论在美国买房很有学问，而且买不同类型的房子有很大区别的，该买哪种类型的房屋哪？ 隋淼：美国的房屋类型，大致分为公寓 (Condo)，联排别墅 (Townhouse) 和独立别墅 (Single Family House) 这三种。 简单的说，买公寓房是指在公寓楼中购买一间。因为公寓楼的地皮是公有的，所以实际上买家购买的是“空间”权。公寓的物业费 (HOA Dues) 是多少每月，包含哪些内容是首先要调查清楚的问题。有些小区物业费包含垃圾费，上下水费，公共区域维护，公共区域保险，外部维修等。对于一些老旧的公寓楼，在公共区域需要维修时，如果物业费的资金池中储蓄的资金不够，物业委员会会向住户征收维修费 (Special Assessment)。所以，在购买公寓房时间，除了房价，还要搞清楚该公寓有多少没有付清的维修费以及近期是否有继续征收维修费的计划。 另外，在美国，有些公寓房会有租房限制 (Rental Cap)。比如说，有些小区只允许20％的房子向外出租，其他必须房主自住。一旦达到小区租房上限，欲出租的房东就只能在等待列表中了。所以日后要做出租房屋的买家，在购买时，一定要调查清楚这个问题。购买公寓房往往还要注意小区规则、停车位、室内是否有洗衣机烘干机，是否有储物空间等一系列问题。 总而言之，在买公寓房时要仔细审阅物主管理委员会 (HOA) 提供的相关文件，摸清底细。索要小区规则、财务报表、开会记录、法律诉讼历史（有可能影响贷款）、租客比例、维修费等。 联排别墅指的是拥有少量土地，往往与邻居共享进出通道，且与邻居共享墙壁的房子。相对公寓房而言，好处是拥有少量地权，往往不需要每个月交纳物业费（或很少量物业费）。相对独立别墅来说，院子小，不用担心院子的维修整理，少了不少麻烦。往往没有物业费，也没有租房限制，出租比较自由。有好处自然也有麻烦。正因为没有物业费，没有物主管理委员会的存在，当房屋出现一些状况时，物主需要与邻居直接协商。比如说，两家共享的屋顶出问题，如果邻居不愿意出钱，自己急着修，这可就尴尬了。所以挑选联排别墅时除了看房子本身，也要观察周围邻里环境，做好准备。 独栋别墅不仅拥有一栋房屋，还拥有房屋所在地块的土地权。值得一提的是，即使是独栋别墅有时也会有别墅群小区规则。比如，在别墅群小区内的业主在粉刷外墙时，不能随心所欲挑选颜色。如果小区规则限定外墙体为中性色的基调，业主就不能将自己的房子刷成亮粉色，因为要保持一整片房子的外观和谐。有些小区对停车也会有一定的规则，比如不能随便在路上停大型房车，有些小区甚至对屋顶的材料也有限制，等等。 小乐：那是该购买公寓，联排别墅还是独栋别墅哪？ 隋淼：我认为主要还是看客人的需求。独栋别墅是最接近国人“美国梦”的房屋类型，有前院，有后院，可以种花种菜。但对于生活节奏快，工作压力大的上班族，往往市中心的公寓房生活更方便，更容易维护和打理。而有些投资客更倾向于联排别墅，既没有院子需要维护，又没有高额的物业费吃掉利润，还不用考虑租赁限制规则。所以，适合自己具体需求的，才是最好的选择。 小乐：谢谢隋淼回答了小乐这么多问题！今天真是受教了！ 在采访中，隋淼还给小乐科普了一下该如何选择经纪人以及如何在多买家竞价中抢到房子的秘籍。如果你也想知道，那就快快联系这位博士后经纪人吧！查看详情