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美国房源推荐
纽约五室三卫独栋别墅
1973年建造257 平方米
$674,999(约¥447万)
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西雅图三室二卫独栋别墅
1995年建造136 平方米
$679,000(约¥449万)
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洛杉矶五室三卫独栋别墅
1989年建造208 平方米
$655,000(约¥434万)
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美国房产经纪人推荐
jihong du
杜继红 jihong du
洛杉矶经纪人 • 普 英
洛杉矶那么大,买房子如何挑选地点?
SUMMER NING
宁彧 SUMMER NING
西雅图经纪人 • 普 英
新房还是二手房,新手妈咪的分享
Daimian E Dai
戴冕 Daimian E Dai
纽约经纪人 • 普 英
美国和中国的学区房有什么不同之处?
Miao Sui
隋淼 Miao Sui
西雅图经纪人 • 普 英
是买房还是买地,是买公寓还是买别墅?
洛杉矶那么大,买房子如何挑选地点?
洛杉矶都市圈的房地产经纪人杜继红 (Jennifer) ,拥有上海和美国加州房地产经纪执业执照,熟知加州地产走势,尤其对于洛杉矶当地不同社区有丰富知识和经验。今天她应邀来和小乐聊一聊关于在洛杉矶买房,如何选择社区地点的话题。 小乐:大家好,今天接受我们访谈的是洛杉矶房地产经纪人杜继红 (Jennifer),早在2004年 Jennifer 就在中国上海从事房地产行业,2012年初到美国洛杉矶,加入 My Top Home 公司,对于洛杉矶地产有着丰富知识和经验。今天我们就来聊一聊,关于在洛杉矶买房应该如何选择社区地点。 Jennifer:大家好!根据2016年中国人海外购房趋势报告,中国超过三千万美金资产的超净值人士里面,在美国买房的人,其中51.8%是属于全球资产配置,分散风险,38.3%是属于自住,剩下移民的7.8%,理财的2.1%,后两项加起来都不到10%。具体中国人买房从我接触的客人来说,也反映出这个现象,的确很多客户买了房子都是超过3-5年都不会去住的,3-5年后等孩子长大了才会去住。来自中国的购房者中近期不会居住的比例也越来越大,所以交房即出租的占比逐年增多。 对于很多国内的购房者来讲,如果他们对美国不熟悉,就非常需要有一位有经验的房产经纪根据他们的购房目的,针对性地推荐地点。因为房产投资的地段非常重要。 由于洛杉矶有宜人的气候,舒适的环境,优良的学区,丰富的就业机会,还有地道的中餐,所以很多人认为洛杉矶有长远的投资潜力,将洛杉矶作为美国房地产投资的第一选择。那么洛杉矶这么大,如何选择购房的地点呢?我是这样建议的: 1. 购房目的 首先要根据个人、家庭的具体需求,如果为了孩子就学,那么需要在指定的学校附近购房。如果客户是要投资,不是为了孩子上学,那么需要看房子是否具备投资条件。三个标准:第一,是否具有升值空间;第二,是否有很强的变现能力;第三,要看出租回报。这三个标准里面出租回报并不是最主要的因素,最主要的因素是升值潜力,如何确定有没有升值潜力,那么还是那句经典语录:Location! Location! Location! 当这个地段非常安全,学区又好,那么升值潜力肯定不错。 2. 学区房 谈到学区,分华人学区和白人学区。学区的指标主要看 API 分数,满分1000分,700分以下不算学区,800分以上才算。900-1000分是算作十分学区。 在十分学区当中,华人区的城市有圣马力诺 (San Marino),圣马力诺五万多人口,是以独栋别墅为主体的区域,房龄一般比较长,占地一般在1-2万尺,容积率低,大多深宅大院,社区里经常半天看不到一个人。但是学区是一流的。这里平均房价是在三百万到四百万之间。 其次是大家耳熟能详的亚凯迪亚 (Arcadia),一个城市优美、学区优异的华人富豪区。它位于华人密集的圣盖博谷地区,距离洛杉矶市区约20公里。这儿气候温和宜人、城市优美秀丽、学区质量优异,吸引了大批富裕的华裔家庭定居于此,并推高了城市房价。是洛杉矶地区最适宜投资置业的城市之一。位于北区的橡树高地和圣塔安尼塔街区是著名的华人富豪区。市内参天古树、生态坡地、自然公园随处可见,华人餐饮、华人教会、华人商业十分集中,还有象征华人生活的99大华超市。 当然,最受华裔青睐的还有优质的学区,亚凯迪亚联合学区是洛杉矶最顶尖的学区,大部分学校都是满分学校。亚凯迪亚市在2015年、2016年连续两年荣获《商业周刊》评选的加州“最佳育儿”城市第一名。亚凯迪亚高中 (Arcadia High School) 最近评分有所回落,主要是因为华人占比大大增加,很多华人学生是从高中移民过来,语言方面稍微弱势,对整体分数略有影响,但是整个学区还是非常好的。这里的房产均价在150-200万之间。像孔雀园、橡树园、高地 (Highland)。在这个引领时尚和实现梦想的胜地,经常会有邂逅明星的惊喜,大家都知道洛杉矶乃是全球电影和娱乐的首都,时有一些名人身影,如传承中华文化的陈氏太极拳传人陈正雷,城市民谣风格的歌星郝云等精英聚集,藏龙卧虎,所以如果客户的预算在150-800万的华人好学区,选择空间比较大,我们一般会建议这个学区。 其它一些传统的华人区域我一般不太推荐,究其原因,主要是安全度不高,其次学区不是很好。这些地方仅仅是语言比较方便而已,路上随处可见中文字样的招牌和同胞,大多居民来自中国广东和台湾的早期移民。 好的区域除了学校好,还有很重要的指标是人员组成结构“二高一低”,即:居民学历高,收入高,犯罪率低。美国平均家庭年收入是5.6万美元,加州平均是6.1万,而刚才说的亚凯迪亚是17万,圣马力诺是23万。当地财政收入是用于当地的建设和安保的,所以这些地方很安全。 近两年的购房客人中年纪在35-55岁的占比较大,其中35-45的年龄段不希望去华人集聚的地方,而是希望去一个白人区域,融入白人的生活。那么下面我介绍几个白人好学区。 拉卡纳达 (La Canada),这里是10分学区,人员组成90%以上都是本科学历,家庭年收入是23万。这是一个保持传统白人生活习惯的区域,社区里有高尔夫俱乐部、网球、图书馆、电影院等设施。社区人口两万多人,房屋类型只有独栋别墅,没有联排和公寓,容积率非常低。白人大概占73%,亚裔大概占18-19%。北部的山景房将圣盖博谷和洛杉矶城市风光尽收眼底。 年龄段40-50岁的客人,选择购房地点希望与同胞们保持若即若离的距离占比较大,希望距离华人区稍有距离,但是又不希望太远,这样既能及时享受中餐的美味,又可以融入以英语为主体语系的社区氛围。那么对于希望选择距离华人区不远的白人城市的客人,我会推荐在华人区旁边的白人好学区,首选是格伦多拉 (Glendora)。 格伦多拉 (Glendora) 随着华人在洛杉矶的逐渐增多,沿着大洛杉矶地区210号高速公路东移是个稳定的趋势。在沿着210逐步出现了一些亚裔(以华裔为主)人口开始聚居的城市。多数城市的以华裔为主的亚裔居民占到了一成左右。而210号高速公路边的格兰多拉市就是其中之一。在大洛杉矶地区,格兰多拉市被誉为格伦多拉誉为“山麓的骄傲”,不仅居民收入较高,学区也很好。是一个富裕的城市。 这里房型也各种各样。从早期的20世纪的平层,到风格低调的牧场式住宅,再到多层公寓,到大房型的住宅应有尽有。格伦多拉的社区包括:摩根牧场、蓝知更鸟山、沉默牧场、橡木树乔、隐藏泉、和伊斯利峡谷屋。这个城市白人占比78%,亚裔之前是7-9%,这两年增加到11-12%。这里离亚凯迪亚只有15分钟,居住人群大多是中产阶级,家庭年均收入在8.6万。社会秩序很安全,马路上几乎看不见警车。学区是9分。商业配套非常齐全,Walmart、Cosco、HomeDepot、BestBuy 都有。西餐非常地道,中餐也有5-6家,所以这里吸引了众多华人前来投资或者自住。 接下来我们讨论尔湾 (Irvine),这是一个可圈可点的城市。近十年以来,一直成为亚裔新移民的港湾。城市人口21万,4所高中,亚裔占比60%左右。十分学区。房产均价在100-150万。特点是容积率高,栋间距非常小,有点像国内的开发区。占地面积一般在3000-4000(平方英)尺,5000尺占地面积算是比较大的,120万的价位占地面积7000尺以上的很稀缺。 一部分来自中国南方的客人希望要去海边城市,有家的感觉,也有一些北方的客人到这里感受异域风情的,我喜欢推荐属于价格中位数的拉古娜湖 (Laguna Niguel)。这附近有四个城市相连:Laguna Niguel、Laguna Hill、Laguna Wood 和 Laguna Beach。 小乐:那么现在能否针对三种不同的买房需求,来谈谈选择的标准有什么不同吗? Jennifer:这是一个非常好的问题。首先是自住的限制条件,是为了孩子的教育抑或只是颐养天年。资产配置的话就不受这些条件的限制,主要是全球分散风险,看升值空间,看是否容易变现。我会问客户的投资定位,是长线还是短线投资。如果是短线,3年内想要达到什么收益水平。然后根据这些需求推荐热门区域,比如亚凯迪亚 (Arcadia) 和尔湾 (Irvine)。 想要长线的,5年以上,就会建议他去一个现在不是最热门的,但是长期看会有很大的上升空间的区域。比如白人区拉古娜湖 (Laguna Niguel),既有山景,也有海景。现在增幅不高,因为华人知道的少,但是现在购房的大部分是亚裔,以后会进来更多。所以将来热度会上升。我的客户60%预算在100-200万之间,对这样的客户,拉古娜湖就很合适。对于预算在一百万以下的客户,选择就比较受限制,要根据具体需求定位。 小乐:如何判断所购房产是否具有很强的变现能力呢? Jennifer:是否具有很强的变现能力主要看市场热度,稀缺度。如果大家都能体会到一些新的热点区域的优势,那么这些区域的热度就会上升。我是真心建议客户不要去传统的华人区集聚区,很多移民喜欢生活在那里的原因,除了生活方便之外就是自身对熟悉环境的依赖感太强,但是安全度和资源分配并不乐观。 最后要建议的是,在价格谈判方面多参考经纪人的意见,经纪人会帮你分析三个评估系统的组成(政府评估、银行评估、市场评估),成交历史、还有售房意图。如果卖家是养老换房,那么一般要价可能都低于市场价,这样的情况要尽快出手,否则就会失去机会。 如果卖家是要升级换房,改善居住条件,一般都比较有房产经验。杀价一定要把握市场时机,每年的4-10月之间竞争激烈,如果调查发现价格合理就不要轻易杀价。11月房源会少很多,因为美国房子上市天数会影响成交价,市场低迷的时候就会从市场上撤掉。另外过了10月大家都要过节了,房源也会减少很多。 杜继红毕业于西北农林科技大学,2004年开始从事房地产,拥有上海、美国加州房地产经纪执业执照,曾担任上海最知名的房地产中介公司中原地产、汉宇地产经理,熟知美国,中国房地产走势,准确把握上海,洛杉矶房地产进出最佳时机,懂《易经》,多次公证受托于国内知名人士的购房委托,为客户洛杉矶购房谱写10个月增值23%的记录。查看详情
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杨颂 Eileen Yang
洛杉矶经纪人 • 普 英
把您的利益永远放在首位,为您的每一笔交易认真负责,做您身边最靠谱的房地产经纪人。 全职加州房地产执照经纪人,拥有会计,风险管理和保险双学位,加州房地产经纪人协会 CAR 成员,美国房地产经纪人协会 NAR 成员。在洛杉矶学习生活15余年, 对当地学校,生活,交通,地理等方面非常了解。不论是购房自住,还是投资房产,或是为子女挑选学区房,Eileen 都能够根据客人的情况和要求,用最专业的眼光和数据分析能力选出能让客人满意和适合的房子。除了房产和商业买卖,还提供贷款,房屋翻新增值,出租,管理等一系列服务, 让您省心,安心,放心。 欢迎联系咨询 微信:eileensy24 电话:(626) 363-3136 邮箱:eileensy24@gmail.com
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本人毕业于辽宁大学法律系,专业代理大西雅图地区的房地产买卖。可为您提供专业的,值得信赖的优质服务。 让您的地产卖的舒心,买的放心。
Julia Jiang
姜颖 Julia Jiang
纽约经纪人 • 普 英
姜颖 Julia Jiang, 纽约资深地产顾问和豪宅投资专家,美国中文电视“安家纽约”常驻特邀嘉宾 居住曼哈顿长达20年,深爱这座神奇的城市,深谙纽约地产的奥秘,丰富的历练和极佳口碑,成为投资人眼中最可信赖的地产顾问. Julia Jiang 姜颖 微博: JuliaJiang姜颖纽约地产专家 YouTube: JuliaJiang姜颖纽约地产专家 Julia Jiang 姜颖小姐,知名资深华裔曼哈頓房地产专家,為紐約州地产持照經理人,是美国纽约第一大房地产公司Douglas Elliman Real Estate道格拉斯˙艾丽曼的顶级房地产经纪人。Julia Jiang拥有富足的房地产资源,精确的市场信息和强有力的合作团队。Julia Jiang凭着其对房地产的精锐眼光与丰富经验,历年荣获总裁白金奖和金奖。Julia Jiang在业界的成就不凡,是“Wall Street Journal”独家采访的华人地产经纪 ,主流电视节目“Million Dollar Listings”座客嘉宾,美国中文电视SINOVISION金牌地产节目“安家纽约”常驻特约主持嘉宾,“ 华夏财经”专访嘉宾。 Julia Jiang姜颖居住纽约多年,是真正的纽约客。她熟谙中西文化,对曼哈顿各个社区和居住环境了如指掌。她的团队和各大开发商、地产界建立了深厚的人脉和资源,能最及时掌握纽约曼哈顿第一手房源信息,依照客户置业需求, 从开发商新房到二手房,从新建楼盘,在建楼盘和将建楼盘中,为您选购到梦想之屋。同时Julia Jiang姜颖团队具有强有力的合作团队:技巧高超的谈判专家,纽约地产交易专业律师,诚信的贷款专家,以及技术精湛的装修团队。及时准备为客户提供最新市场动态。 姜穎小姐致力于为投资家、购买,转卖,租赁、及管理曼哈頓豪華公寓、樓宇,竭誠為买主、卖主、房东提供高质量房地產全方位服务。Julia Jiang专业诚信的业界声誉,赢得无数客户的信赖和赞誉。 姜穎小姐毕业于举世闻名的瑞士酒店管理专业,曾就职于東南亞著名五星級酒店大连香格里拉担任销售经理。現已居住在紐約十數年,她兼容中西文化的个性及见识,令她的房地產事業蒸蒸日上。她為众多來自世界各地的买主觅得良居,亦助投资家购得回报丰厚的投资物业,专业誠信的服务贏得无数客戶的赞誉与友谊。 美国纽约曼哈顿房地產投資是人生最大的財富投入。拥有一位綜合素养高,专业能力強,熟諳中西文化的专业業房地產經紀,将轻松助祝您实现“安居乐业”的美国梦!只有“安居”才能“乐业”,出类拔萃的曼哈頓房地产经纪JuliaJiang姜穎小姐,將使您的买房、卖房變得順心、安心、省心、放心。 http://www.elliman.com/real-estate-agent/rental/julia-jiang-hawkins/1505 请看JuliaJiang的YOUTUBE介绍纽约曼哈顿不同区域:YouTube: JuliaJiang姜颖纽约地产专家 https://www.youtube.com/channel/UCjWSSrveblYtcu1Pfxmd4lw
Grace Wey
魏琪韻 Grace Wey
旧金山经纪人 • 普 英
魏小姐於大學時專攻財務會計,來美深造後,獲電腦碩士學位。曾任高科技公司主管,後來投入房地產行業,曾於Re/Max,Coldwell Banker 擔任地產經紀,已有十數年房地產投資經驗。魏小姐擁有多項專業認證及財務分析專長。她深信唯有經由不斷的專業訓練及吸收最新市場資訊,才有可能提供客戶,全面完整正確的市場情報,達到最好的投資報酬率。
Jen Wang
娣娣 Jen Wang
洛杉矶经纪人 • 普 英
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Kevin Zhang
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Kevin Zhang is a very cool guy who has a lot of patience and passion. He help us to browse more than ten house within a month and we finally find a sweet home in Diamond Bar area. As a responsible person, he help us negotiate the price with seller back and forth and the price had dropped $10,000 once we found out there were small damage of the house. He also helped us with the mortgage, as a senior mortgage loan officer, he helped us choose the good program and even though my husband credit score is not that high he helped us to get a very good rate. Generally, we feel so lucky to have this wonderful guy as our agent and we will definitely choose him when we buy the second home. 张凯文是一个很有耐心和激情的人。 在一个月之内,他陪我们看了十几套房子然后在精心挑选下,我们终于在钻石吧找到了我们的梦想家园。同样,他也是个很有责任心的房地产经纪, 在买卖的过程中他帮我们和卖家商量价格,特别是当我们在房子里发现很小的破损的时候,帮助我们把成交价格降低了一万美金。他也是一个很有经验的贷款经纪人。虽然我丈夫的信用分不是很高,他还是可以在很多不同贷款的项目筛选到最适合我们的,并且帮助我们拿到了好的利率。总之我们觉得很感谢他,我们很幸运可以碰到一个这么好的房产经纪并且我们买第二套房子的时候也会选择他!
Lina Zhou
周玲 Lina Zhou
旧金山经纪人 • 普 英
我一直都认为认识Lina是我最大的幸运。 来美国之前,我通过朋友认识的Lina,去年十月来美国之后,我们就开始了每周末看房的日子。作为一个工薪阶层,我们的每一分钱都是通过国内加班熬夜工作赚来的,因此在买房上面,务必使房子买的更加高性价比,投资自住好学区三不误。因此买房格外谨慎,问题和疑虑也特别多。不管什么时间,白天晚上只要我们有任何问题,即使一天在忙在辛苦,Lina也会第一时间很专业地告诉我们解决的办法或者解答问题打消我们的疑虑,让我们一点弯路都没有走。 毕竟作为工薪阶层,因为资金的紧张,除了Palo Alto,Cupertino等超贵无比的好学区外我们还不知道还有什么地方学区好,但Lina帮我们找到更适宜我们的房子,价格在预算内,方便通勤,孩子也有更好的学校上,房子装修也很好,一切都很称心满意。而且时间衔接的非常完美,刚好在房租到期前两天,我们就顺利搬入了新家的日子。 在这里特别提一下,湾区买房加价很厉害,很多华人往往头脑一热加价的特别高,我也不例外,但Lina会根据周边房屋成交价提醒你出合适的价格,不会让你花冤枉钱。我现在买的这个房屋,位置学区装修都不错,我当时想加价8万,但Lina建议我加价6万8。她考虑到如果我们加6.8万拿下是最好的,还帮我们省钱,如果我们的出价不是最高的,她再竭力争取counter,跟对方就有一个还价的空间。最后在她运用各种资源帮我争取到counter后,卖家给出价前几位的买方要求再加1.2万,由于我们当天晚上就签了同意并发给卖家,卖家就卖给我们了。最终,即使有counter,最后成交价也是相当于当初我的出价,Lina我真是真心佩服,真是一个非常有经验和判断力的agent。 在美国,其他agent除了买房卖房交易外再无任何服务,毕竟提供服务要付费,这是任何一个精明的agent都不会做的,但Lina不同,她不仅是你的agent,而且是一个亦师亦友的好伙伴。不管是买房还是生活情感,她都会事无巨细的帮你,教你怎么融入美国生活,从不计较付出。对于我们来说,搬入新家是特别兴奋的,但兴奋过后,接踵而至的是房前屋后草坪花木怎么打理,洗衣机烘干机是需要买用燃气的还是用电的,下水道堵了等等怎么处理,一切的一切都与国内不同,美国这里人工成本很贵,应该找谁怎么降低成本,对于陌生的我们来说一头雾水完全茫然,但我们完全不担心。因为Lina在跟我们第一次见面时就告诉我们,来美国什么都不懂不用怕,她作为来美十余年的“过来人”在这儿特别熟,有任何问题都可以问她,大到买房贷款,小到生活的方方面面,她都能帮我们找到最合适的人去解决。在我们跟她的接触过程中,她言出必行,说到做到。买房贷款有困难?没问题,她帮忙解决;英文文件看不懂?没问题,她逐个举例解释;看中哪个房子不清楚情况?没问题,她帮你调查;出门办事没车怎么办?没问题,她开车接送;新家入住后遇到困难?没问题,她有后续的“售后服务”。 最后,我真的要非常感谢Lina,是她让我们一家很顺利的融入美国生活,我们因房结缘,将是一生的真朋挚友。
Linda Tan
谭琳达 Linda Tan
纽约经纪人 • 普 英
I purchased a new condo development in Central Harlem with the assistance of Linda. My experience working wtih her was pure pleasure in all aspects. Right from the first showing to submit the offer, negotiate the contract, coordinate with the bank / sponsor / attorneys, and the glorious day of closing, Linda delivered and I was grateful to be her client. She was a true professional and always stayed on top of things during every step of the process. I especially like the way she built mutual trust between us and nurtured the relationship to not only as my agent, but also my friend. She has great business acumen beyond the reign as a realtor and provided insightful yet sincere advices that truly helped me made the right decision that worked out the best for me. I would not hesitate to give Linda a call whenever I need to buy / sell my next property because I already know the results :)
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据美国房产经纪协会NAR上半年的一份报告,海外投资者在美国房产投资达到了新高度,其中接近一半的房产海外销售发生在佛罗里达州、加利福尼亚州和德克萨斯州。其中,加州因其全球领先的经济、教育和环境一直吸引着海外投资者的眼光,而德州则受益于墨西哥投资者的大举进入,那么同为美国房产投资最佳地之一,佛州到底有什么样的魅力呢?
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