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洛杉矶都市圈的房地产经纪人杜继红 (Jennifer) ，拥有上海和美国加州房地产经纪执业执照，熟知加州地产走势，尤其对于洛杉矶当地不同社区有丰富知识和经验。今天她应邀来和小乐聊一聊关于在洛杉矶买房，如何选择社区地点的话题。 小乐：大家好，今天接受我们访谈的是洛杉矶房地产经纪人杜继红 (Jennifer)，早在2004年 Jennifer 就在中国上海从事房地产行业，2012年初到美国洛杉矶，加入 My Top Home 公司，对于洛杉矶地产有着丰富知识和经验。今天我们就来聊一聊，关于在洛杉矶买房应该如何选择社区地点。 Jennifer：大家好！根据2016年中国人海外购房趋势报告，中国超过三千万美金资产的超净值人士里面，在美国买房的人，其中51.8%是属于全球资产配置，分散风险，38.3%是属于自住，剩下移民的7.8%，理财的2.1%，后两项加起来都不到10%。具体中国人买房从我接触的客人来说，也反映出这个现象，的确很多客户买了房子都是超过3-5年都不会去住的，3-5年后等孩子长大了才会去住。来自中国的购房者中近期不会居住的比例也越来越大，所以交房即出租的占比逐年增多。 对于很多国内的购房者来讲，如果他们对美国不熟悉，就非常需要有一位有经验的房产经纪根据他们的购房目的，针对性地推荐地点。因为房产投资的地段非常重要。 由于洛杉矶有宜人的气候，舒适的环境，优良的学区，丰富的就业机会，还有地道的中餐，所以很多人认为洛杉矶有长远的投资潜力，将洛杉矶作为美国房地产投资的第一选择。那么洛杉矶这么大，如何选择购房的地点呢？我是这样建议的： 1. 购房目的 首先要根据个人、家庭的具体需求，如果为了孩子就学，那么需要在指定的学校附近购房。如果客户是要投资，不是为了孩子上学，那么需要看房子是否具备投资条件。三个标准：第一，是否具有升值空间；第二，是否有很强的变现能力；第三，要看出租回报。这三个标准里面出租回报并不是最主要的因素，最主要的因素是升值潜力，如何确定有没有升值潜力，那么还是那句经典语录：Location! Location! Location! 当这个地段非常安全，学区又好，那么升值潜力肯定不错。 2. 学区房 谈到学区，分华人学区和白人学区。学区的指标主要看 API 分数，满分1000分，700分以下不算学区，800分以上才算。900-1000分是算作十分学区。 在十分学区当中，华人区的城市有圣马力诺 (San Marino)，圣马力诺五万多人口，是以独栋别墅为主体的区域，房龄一般比较长，占地一般在1-2万尺，容积率低，大多深宅大院，社区里经常半天看不到一个人。但是学区是一流的。这里平均房价是在三百万到四百万之间。 其次是大家耳熟能详的亚凯迪亚 (Arcadia)，一个城市优美、学区优异的华人富豪区。它位于华人密集的圣盖博谷地区，距离洛杉矶市区约20公里。这儿气候温和宜人、城市优美秀丽、学区质量优异，吸引了大批富裕的华裔家庭定居于此，并推高了城市房价。是洛杉矶地区最适宜投资置业的城市之一。位于北区的橡树高地和圣塔安尼塔街区是著名的华人富豪区。市内参天古树、生态坡地、自然公园随处可见，华人餐饮、华人教会、华人商业十分集中，还有象征华人生活的99大华超市。 当然，最受华裔青睐的还有优质的学区，亚凯迪亚联合学区是洛杉矶最顶尖的学区，大部分学校都是满分学校。亚凯迪亚市在2015年、2016年连续两年荣获《商业周刊》评选的加州“最佳育儿”城市第一名。亚凯迪亚高中 (Arcadia High School) 最近评分有所回落，主要是因为华人占比大大增加，很多华人学生是从高中移民过来，语言方面稍微弱势，对整体分数略有影响，但是整个学区还是非常好的。这里的房产均价在150-200万之间。像孔雀园、橡树园、高地 (Highland)。在这个引领时尚和实现梦想的胜地，经常会有邂逅明星的惊喜，大家都知道洛杉矶乃是全球电影和娱乐的首都，时有一些名人身影，如传承中华文化的陈氏太极拳传人陈正雷，城市民谣风格的歌星郝云等精英聚集，藏龙卧虎，所以如果客户的预算在150-800万的华人好学区，选择空间比较大，我们一般会建议这个学区。 其它一些传统的华人区域我一般不太推荐，究其原因，主要是安全度不高，其次学区不是很好。这些地方仅仅是语言比较方便而已，路上随处可见中文字样的招牌和同胞，大多居民来自中国广东和台湾的早期移民。 好的区域除了学校好，还有很重要的指标是人员组成结构“二高一低”，即：居民学历高，收入高，犯罪率低。美国平均家庭年收入是5.6万美元，加州平均是6.1万，而刚才说的亚凯迪亚是17万，圣马力诺是23万。当地财政收入是用于当地的建设和安保的，所以这些地方很安全。 近两年的购房客人中年纪在35-55岁的占比较大，其中35-45的年龄段不希望去华人集聚的地方，而是希望去一个白人区域，融入白人的生活。那么下面我介绍几个白人好学区。 拉卡纳达 (La Canada)，这里是10分学区，人员组成90%以上都是本科学历，家庭年收入是23万。这是一个保持传统白人生活习惯的区域，社区里有高尔夫俱乐部、网球、图书馆、电影院等设施。社区人口两万多人，房屋类型只有独栋别墅，没有联排和公寓，容积率非常低。白人大概占73%，亚裔大概占18-19%。北部的山景房将圣盖博谷和洛杉矶城市风光尽收眼底。 年龄段40-50岁的客人，选择购房地点希望与同胞们保持若即若离的距离占比较大，希望距离华人区稍有距离，但是又不希望太远，这样既能及时享受中餐的美味，又可以融入以英语为主体语系的社区氛围。那么对于希望选择距离华人区不远的白人城市的客人，我会推荐在华人区旁边的白人好学区，首选是格伦多拉 (Glendora)。 格伦多拉 (Glendora) 随着华人在洛杉矶的逐渐增多，沿着大洛杉矶地区210号高速公路东移是个稳定的趋势。在沿着210逐步出现了一些亚裔（以华裔为主）人口开始聚居的城市。多数城市的以华裔为主的亚裔居民占到了一成左右。而210号高速公路边的格兰多拉市就是其中之一。在大洛杉矶地区，格兰多拉市被誉为格伦多拉誉为“山麓的骄傲”，不仅居民收入较高，学区也很好。是一个富裕的城市。 这里房型也各种各样。从早期的20世纪的平层，到风格低调的牧场式住宅，再到多层公寓，到大房型的住宅应有尽有。格伦多拉的社区包括：摩根牧场、蓝知更鸟山、沉默牧场、橡木树乔、隐藏泉、和伊斯利峡谷屋。这个城市白人占比78%，亚裔之前是7-9%，这两年增加到11-12%。这里离亚凯迪亚只有15分钟，居住人群大多是中产阶级，家庭年均收入在8.6万。社会秩序很安全，马路上几乎看不见警车。学区是9分。商业配套非常齐全，Walmart、Cosco、HomeDepot、BestBuy 都有。西餐非常地道，中餐也有5-6家,所以这里吸引了众多华人前来投资或者自住。 接下来我们讨论尔湾 (Irvine)，这是一个可圈可点的城市。近十年以来，一直成为亚裔新移民的港湾。城市人口21万，4所高中，亚裔占比60%左右。十分学区。房产均价在100-150万。特点是容积率高，栋间距非常小，有点像国内的开发区。占地面积一般在3000-4000（平方英）尺，5000尺占地面积算是比较大的，120万的价位占地面积7000尺以上的很稀缺。 一部分来自中国南方的客人希望要去海边城市，有家的感觉，也有一些北方的客人到这里感受异域风情的，我喜欢推荐属于价格中位数的拉古娜湖 (Laguna Niguel)。这附近有四个城市相连：Laguna Niguel、Laguna Hill、Laguna Wood 和 Laguna Beach。 小乐：那么现在能否针对三种不同的买房需求，来谈谈选择的标准有什么不同吗？ Jennifer：这是一个非常好的问题。首先是自住的限制条件，是为了孩子的教育抑或只是颐养天年。资产配置的话就不受这些条件的限制，主要是全球分散风险，看升值空间，看是否容易变现。我会问客户的投资定位，是长线还是短线投资。如果是短线，3年内想要达到什么收益水平。然后根据这些需求推荐热门区域，比如亚凯迪亚 (Arcadia) 和尔湾 (Irvine)。 想要长线的，5年以上，就会建议他去一个现在不是最热门的，但是长期看会有很大的上升空间的区域。比如白人区拉古娜湖 (Laguna Niguel)，既有山景，也有海景。现在增幅不高，因为华人知道的少，但是现在购房的大部分是亚裔，以后会进来更多。所以将来热度会上升。我的客户60%预算在100-200万之间，对这样的客户，拉古娜湖就很合适。对于预算在一百万以下的客户，选择就比较受限制，要根据具体需求定位。 小乐：如何判断所购房产是否具有很强的变现能力呢？ Jennifer：是否具有很强的变现能力主要看市场热度，稀缺度。如果大家都能体会到一些新的热点区域的优势，那么这些区域的热度就会上升。我是真心建议客户不要去传统的华人区集聚区，很多移民喜欢生活在那里的原因，除了生活方便之外就是自身对熟悉环境的依赖感太强，但是安全度和资源分配并不乐观。 最后要建议的是，在价格谈判方面多参考经纪人的意见，经纪人会帮你分析三个评估系统的组成（政府评估、银行评估、市场评估），成交历史、还有售房意图。如果卖家是养老换房，那么一般要价可能都低于市场价，这样的情况要尽快出手，否则就会失去机会。 如果卖家是要升级换房，改善居住条件，一般都比较有房产经验。杀价一定要把握市场时机，每年的4-10月之间竞争激烈，如果调查发现价格合理就不要轻易杀价。11月房源会少很多，因为美国房子上市天数会影响成交价，市场低迷的时候就会从市场上撤掉。另外过了10月大家都要过节了，房源也会减少很多。 杜继红毕业于西北农林科技大学，2004年开始从事房地产，拥有上海、美国加州房地产经纪执业执照，曾担任上海最知名的房地产中介公司中原地产、汉宇地产经理，熟知美国，中国房地产走势，准确把握上海，洛杉矶房地产进出最佳时机，懂《易经》，多次公证受托于国内知名人士的购房委托，为客户洛杉矶购房谱写10个月增值23%的记录。查看详情