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美国房源推荐
旧金山四室二卫独栋别墅
1978年建造188 平方米
$1,150,000(约¥778万)
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美国房产经纪人推荐
Daimian E Dai
戴冕 Daimian E Dai
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宁彧 SUMMER NING
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jihong du
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洛杉矶那么大,买房子如何挑选地点?
Miao Sui
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美国和中国的学区房有什么不同之处?
今天我们访谈的纽约经纪人戴冕生于温州,长于北京,在纽约接受高等教育,从事房地产行业至今已经13年了,是纽约万荣地产公司的经纪人,主攻曼哈顿公寓及长岛的高端豪宅、学区房等。 在进入房地产行业之前,戴冕其实是一位不折不扣的纽约金融界精英,曾就职于摩根大通银行,为净资产近亿的客户制定理财计划和金融服务。正是由于这样的资质与训练,使得戴冕擅长通过数据分析,为客户提供扎实的信息,帮助客户更加理性和精准地作出交易决策。 今天,戴冕想和小乐分享一下美国学区房与中国学区房有什么不同。 小乐:请问您觉得对于从国内来美国买学区房的客户,对于美国学区房最常见的误解是什么? 戴冕:很多国内来的客户,对于学区房的理解大多建立在国内的模式基础上,其实美国这边情况很不一样。比如,在北京,优质大学的附近一般有附属中学,附属小学,或者是实验小学,比如清华附中,这些学校所在的学区都是非常热门的。还有一种是高官子弟集中的,比如景山学校这样的。最后一种我听说是金融街附近的学校,因为家长都是资金雄厚的高净值人群,所以学校和学生的质量也非常地高。国内的客户以为美国的学区也是这样的情况,会集中分布在重点大学比如哥伦比亚大学和纽约大学附近。 但是其实在美国,首先,学校分公立和私立两种。如果孩子是过来留学的话,大学以前肯定是要选择私立学校。因为私立学校才可以出留学签证,公立学校是不可以的,大学及以上才可以。如果要读公立学校,必须父母有绿卡或者工作签证。私立的话就不用考虑学区房了,因为一般孩子是直接住校的。 而我们平常说的好的学区,主要是指这个区域公立学校的质量高。如果父母有美国身份,在学区无论是买房还是租房,孩子都可以去公立学校上学,并且交学费多少是根据收入来定的。基本上算是免费,顶多交$100多的伙食费。这时候有些客户就想:我如果送孩子去私立学校,每年学费5-6万,俩孩子每年就是10多万。假如我把这笔钱投入房产,送孩子免费上公立学校,房子升值还可以有收益,多好! 小乐:那么您是否给客户做一个投资回报对比呢?买学区房上公立学校,还是送孩子上私立学校? 戴冕:如果真的要做投资回报分析,需要具体案例具体分析。比如每家三个孩子都去私立,那么和一个孩子的成本就完全不一样。而如果客户不考虑孩子上学,仅仅是投资,那么就需要考虑是否好出租,是否很快能租出去。这时,学区房就不一定是最好的选择。美国学区房和国内学区房不一样,国内是闹市区的高楼,相对比较好租。但是这边都是郊外的生活区,对于租客来讲,愿意住在这样地方的不是那么多。但是将来出手的话,所有好学区的房子都好卖,完全不用担心。 另一方面,其实对于好学区比如 Great Neck 这边3、4百万的房子,买得起这样房子的人已经可以负担得起私立学校了,为什么还要在好学区买房呢?其实是因为私立学校不是你想去就一定进得去的。好的私立学校不单单看孩子的成绩,还要面试家长,连家长的背景都要查一遍。所以有的客户尽管可以负担得起私立学校,也为了万一着想,在好的学区买房,这样假如孩子进不去私立,进公立也不错。 小乐:学区房的升值比例一般是多少? 戴冕:学区房虽然会稳定升值,但是肯定还是达不到国内这种大幅度的房产升值。学区房因为教育对家庭非常重要,所以不管在任何时间段,学区房都是抢手的。如果因为经济因素买不了,可以考虑租。 还有一点很多国内客户不了解的是:公立学校里面,其实也分两种 - 有工会和无工会的。比如在纽约,纽约市内的5个区的公立学校,所有老师都有工会保护,工资有固定部分是要上交工会的。老师在学校工作了一段时间之后就有了铁饭碗,就算有问题或者犯了错误也很难被炒掉,因为工会会通过罢工来反抗。然而在长岛或者纽约上州 (Upstate) 的很多公立学校虽然也是公立,却是 Union-free 的,没有工会保护。由于这一点,老师不仅师资、品质都相当地高,而且对于孩子都是百般地照顾(因为犯了错误会有家长投诉,被解雇嘛)。这点对于国内来说很不一样,国内如果想要老师单独照顾,可能都需要送红包,但是在美国是不需要的,即使送了老师可能都不会接受。 另外这些地方的公立学校之所以这么好,也是因为这些地方的地税高。美国的地税都是当地公立学校的财政来源,比如长岛是50%-60%的地税收入会拨给公立学校。类似 Brookville 这样的富人区,属于 Jericho 学区(在纽约州,最好的公立学区基本上就是:Jericho、 Great Neck、Manhasset),很多都是3、4百万以上的豪宅,每年交税4-6万的话,至少2万都是进入公立学校的,所以这些地方的公立学校才会资金充足,品质优良。这也是为什么长岛的地税虽然高,但是确实是一分价钱一分货。 小乐:所以总结来说,还是看短线还是长线。如果长线投资看升值,买学区房还是错不了的。短线投资看租金回报,那么就要选择交通方便容易出租的地方了,对吗? 戴冕:是的。最起码在纽约来讲,不管是金融危机还是什么,对房市的影响其实不大。但是整个纽约州来讲,纽约市、长岛、纽约上州是很不一样的区域,不能光看一个州平均数。比如说看纽约州的房价中位数就和纽约市相差特别大,曼哈顿的中位数都是上百万了,相当于咱们北京的二环内。在长岛买房的也都是经济地位远远超过普通人的了,所以纽约市和长岛的房地产价值是很稳定的。 孩子上私立学校的情况下,很多客户买房主要考虑的是是否离学校近,过来看孩子的时候比较方便,当然由于父母不常住美国,所以客户也会考虑房子是否好出租。我们团队都会详细了解客户的需求再给推荐最合适的方案。比如之前有一位客户自己一年只过来一两个月,那么这种时候我们更多的会给推荐一些酒店式公寓。因为当客户不住在房子里的时候,会产生管理费用。如果选择酒店式公寓,客户来之前通知一声酒店,房间就可以腾出来自己住。客户不来的时候直接交给五星级酒店进行打理,这样就省了很多事情,他自己的费用也有着落,还可能有收入。 最后总结一下,希望客户在选择学区房的时候不要照搬国内的学区房思路,因为美国的情况很不一样,公立学校的话要分清楚有工会和无工会,私立学校的话要明白不是所有的私立学校给钱就能进。特别是国内一些留学中介提供的信息和这边的实际情况很不一样。美国虽然私立学校很多,好的私立学校不是这么轻易申请得到的,一定要留个心眼仔细分辨中介提供的信息,建议到一些评分网站上面去查看详细点评。(外居乐的网站上也有关于学区和学校的评分介绍哦!) 戴冕是纽约万荣地产公司的经纪人,公司有900多人的销售团队,在2013年,2015年,2016年荣获 " TOP 10 "大奖。作为一名有着13年全职地产从业经验的专业经纪人,戴冕在专业方面对自己要求极其严格。从认真倾听客户的需求、到精准获取市场信息;从在谈判中敏锐洞察对方意图,到处理复杂难辨的交易程序,戴冕都能够始终保清晰的头脑,不急不躁,通过理性的分析,结合自己的经验给出最佳解决方案,在很多时候他能够让整个交易过程超出客户的预期。查看详情
Mark Ma
马宪 Mark Ma
西雅图经纪人 • 普 英
Mark Ma (马宪) 是大西雅图地区房屋畅销量最高的金牌中国经纪人之一,精专东区和北区,如Bellevue、Bothell等。马宪作为房屋经纪人有两个显著特色: 1、 为人热情诚恳、谦逊有礼。籍其耐心负责的优质服务和经验丰富的谈判技巧,不仅深受客户喜爱,更在大西雅图地区建立了二十年的的关系网,迅速有效地协助客户买卖房屋。 2、 本身为专业土木工程师,具美国华盛顿州, 加利福尼亚州, 和北卡州设计执照,专业设计建筑结构。对于房屋建筑知识渊博,远非一般经纪人所能及。在协助客户买卖房屋的过程中,随时提供权威性的全方位协助。
Alicia Dong
董若曦 Alicia Dong
纽约经纪人 • 普 英
Alicia就职于纽约第一大地产公司Douglas Elliman,公司年销售额260亿美金,是全球最高端物业432 park ave 的独家代理公司。 Alicia销售业绩超过5000万美金,曾在团队连续4年获得公司颁发的钻石奖和总裁巅峰荣誉奖,是纽约房地产董事会(REBNY)的会员. Alicia是美国主流媒体Bravo TV “Million Dollar Listings”参演嘉宾,美国中文电视SINOVISION地产资讯节目《安家纽约》VIP主持嘉宾(视频链接:“购买期房必须知道的事“上+下集:http://video.sinovision.net/?id=30385 , http://video.sinovision.net/?id=30491)。擅长销售纽约曼哈顿pre-sale期房,全新建豪华楼盘、townhouse联排别墅,长岛全新豪华别墅,商业大楼投资及土地开发等!服务项目包括:购买物业(免佣金)、代理出售物业、租赁、室内设计等全面方位服务。Alicia在纽约拥有广泛的人脉资源和长期合作的顶尖团队,团队包括:国际贷款专家(成功率100%,最多可贷款60%)、顶尖地产律师、高级装修团队等。 公司Douglas Elliman拥有全纽约最高端公寓楼432 PARK AVE 的独家代理和数量最多的二手房独家代理房源. 新建超豪华独家代理大楼包括 432 PARK AVE, ONE WEST END, 200 EAST 59TH STREET, MADISON SQUARE PARK TOWER, 111 MURRAY STREET,ONE SEAPORT ,THE BEEKMAN等70套公寓楼。公司每季度和年度出具的地产分析数据报告是全行业的指标, 拥有纽约最大的地产房源数据库,为您搜索到最理想的物业! Alicia个人是非常优秀的房地产投资者,在纽约曼哈顿,长岛市,布鲁克林,长岛,特拉华州均拥有物业。Alicia曾在北京金融机构做股票交易三年,纽约华尔街金融业一年,金融业的投资经历使她拥有精准的投资眼光,对市场变化敏锐的嗅觉,为客户推荐的投资房源均有超过预期的涨幅! Alicia热爱艺术、时尚、室内设计,购房后为客户提供室内设计并购置家具等服务。平时经常为朋友和家人准备丰盛的料理, 为客户和新移民家庭推荐购物、医疗、餐饮、学校等资讯。 喜欢弹钢琴,出国旅行,体验各国文化。
Michael Dong
董鹏 Michael Dong
洛杉矶经纪人 • 普 英
Michael Dong董鹏,是美国21世纪地产公司资深经纪人, 美国工商管理MBA学历, 勤奋刻苦,拥有加州地产经纪执照,加州房地产经纪人协会(CAR)成员,美国房地产经纪人协会(NAR)成员。多年建商工程管理经验,可为您的房产重建加盖装潢出谋划策。我们的团队服务南加州洛杉矶地区,橙县新港市,尔湾市,森林湖市,约巴林达市以及奇诺岗,奇诺,东谷,安大略,库卡蒙格牧场,芳塔纳等东部地区。专精自住房屋买卖,投资房屋买卖,房屋出租。我们会协助您开办银行账户,办理贷款,无论您是美国本地身份还是国外身份都能协助您贷到款,各种方案,带您选区挑屋,验屋收房,开通水电煤气电话上网等一切后续服务,完成整体购屋步骤。我会协助您办理子女入学,租车买车,房屋清理及装修等服务。我们专业,诚信。欢迎加我微信,每周会有新房源信息发布。
Tia Zhang
Tia Zhang
洛杉矶经纪人 • 普 英
作为加州房地产经纪人协会(CAR)资深成员,Tia曾就职于美国银行(Bank Of America)和富国银行(Wells Fargo)多年,拥有着丰富,多元,尖端的理财投资经验和高端的银行人脉资源。专精南加州(洛杉矶、尔湾)优质地段精品房屋,连续多年夺得REMAX白金销售,扎实的银行背景出身,拥有8年市场营销经验,是您贷款置业投资的好伙伴!
Tia Zhang
Tia Zhang
洛杉矶经纪人 • 普 英
服务态度好,看房房源针对性强,了解我的买房需求带看房屋符合预期房源讲解清晰到位。 愿意长期关注继续联络
jihong du
杜继红 jihong du
洛杉矶经纪人 • 普 英
买房子那点事是在今年的5月,一次美国之旅让我和我先生产生了买房子的念头。因为在朋友家居住,之前10多年的邻居现在这里拥有山麓下面的大别墅,背靠大山,绿树成荫,生活惬意,我们也希望拥有如此美丽人生,于是朋友介绍了他的经纪人杜继红,从看房跑了5个城市,到开银行帐户5个银行,一气呵成,但在贷款方面有一点点小问题,很快就找出解决办法,房子🏡非常满意,交房即帮我们租出,租客按期支付租金,这次的美国之旅,让我们收获满满。
Mark Ma
马宪 Mark Ma
西雅图经纪人 • 普 英
非常耐心, 热情。 不会推着客户买房子,如果不适合,还建议最好别买。即使晚上时间晚了,也会不辞辛劳和客户一起填写offer。提醒我们注意一些会被忽视的购房细节。再次表示感谢。
Michael Dong
董鹏 Michael Dong
洛杉矶经纪人 • 普 英
很负责细心的一个绅士 和他及他的团队合作 会有五星级服务的感觉 很多不关他的事情 都会细心帮处理掉 那怕 我们的成交已经结束 我需要帮忙的地方 都还帮忙处理 很温馨 的感觉 一个爽快而诚实的北方男孩 会让你感到感动和心暖
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五招帮你提升美国房屋价值
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 房地产市场如过山车一般起起伏伏,此时让房屋能有最大的机会以最好的价格出售,比以往任何时候更显得重要。当然基本的维修和清洁工作至关重要,但没有人希望花钱做不必要的装修。 以下五项简易可行自己动手的装修方式既简单又便宜,可明显为房屋增值。 厨房 从买家的角度来看,厨房通常是最重要的房间。开放式厨房受人喜爱,所以如有足够预算,拆除一面独立的墙将厨房变成开放式。
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