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美国房源推荐
西雅图三室三卫独栋别墅
1988年建造225 平方米
$799,950(约¥503万)
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西雅图四室三卫独栋别墅
1982年建造200 平方米
$710,000(约¥446万)
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旧金山二室三卫联排别墅
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美国房产经纪人推荐
Daimian E Dai
戴冕 Daimian E Dai
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美国和中国的学区房有什么不同之处?
Miao Sui
隋淼 Miao Sui
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SUMMER NING
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西雅图经纪人 • 普 英
新房还是二手房,新手妈咪的分享
jihong du
杜继红 jihong du
洛杉矶经纪人 • 普 英
洛杉矶那么大,买房子如何挑选地点?
美国和中国的学区房有什么不同之处?
今天我们访谈的纽约经纪人戴冕生于温州,长于北京,在纽约接受高等教育,从事房地产行业至今已经13年了,是纽约万荣地产公司的经纪人,主攻曼哈顿公寓及长岛的高端豪宅、学区房等。 在进入房地产行业之前,戴冕其实是一位不折不扣的纽约金融界精英,曾就职于摩根大通银行,为净资产近亿的客户制定理财计划和金融服务。正是由于这样的资质与训练,使得戴冕擅长通过数据分析,为客户提供扎实的信息,帮助客户更加理性和精准地作出交易决策。 今天,戴冕想和小乐分享一下美国学区房与中国学区房有什么不同。 小乐:请问您觉得对于从国内来美国买学区房的客户,对于美国学区房最常见的误解是什么? 戴冕:很多国内来的客户,对于学区房的理解大多建立在国内的模式基础上,其实美国这边情况很不一样。比如,在北京,优质大学的附近一般有附属中学,附属小学,或者是实验小学,比如清华附中,这些学校所在的学区都是非常热门的。还有一种是高官子弟集中的,比如景山学校这样的。最后一种我听说是金融街附近的学校,因为家长都是资金雄厚的高净值人群,所以学校和学生的质量也非常地高。国内的客户以为美国的学区也是这样的情况,会集中分布在重点大学比如哥伦比亚大学和纽约大学附近。 但是其实在美国,首先,学校分公立和私立两种。如果孩子是过来留学的话,大学以前肯定是要选择私立学校。因为私立学校才可以出留学签证,公立学校是不可以的,大学及以上才可以。如果要读公立学校,必须父母有绿卡或者工作签证。私立的话就不用考虑学区房了,因为一般孩子是直接住校的。 而我们平常说的好的学区,主要是指这个区域公立学校的质量高。如果父母有美国身份,在学区无论是买房还是租房,孩子都可以去公立学校上学,并且交学费多少是根据收入来定的。基本上算是免费,顶多交$100多的伙食费。这时候有些客户就想:我如果送孩子去私立学校,每年学费5-6万,俩孩子每年就是10多万。假如我把这笔钱投入房产,送孩子免费上公立学校,房子升值还可以有收益,多好! 小乐:那么您是否给客户做一个投资回报对比呢?买学区房上公立学校,还是送孩子上私立学校? 戴冕:如果真的要做投资回报分析,需要具体案例具体分析。比如每家三个孩子都去私立,那么和一个孩子的成本就完全不一样。而如果客户不考虑孩子上学,仅仅是投资,那么就需要考虑是否好出租,是否很快能租出去。这时,学区房就不一定是最好的选择。美国学区房和国内学区房不一样,国内是闹市区的高楼,相对比较好租。但是这边都是郊外的生活区,对于租客来讲,愿意住在这样地方的不是那么多。但是将来出手的话,所有好学区的房子都好卖,完全不用担心。 另一方面,其实对于好学区比如 Great Neck 这边3、4百万的房子,买得起这样房子的人已经可以负担得起私立学校了,为什么还要在好学区买房呢?其实是因为私立学校不是你想去就一定进得去的。好的私立学校不单单看孩子的成绩,还要面试家长,连家长的背景都要查一遍。所以有的客户尽管可以负担得起私立学校,也为了万一着想,在好的学区买房,这样假如孩子进不去私立,进公立也不错。 小乐:学区房的升值比例一般是多少? 戴冕:学区房虽然会稳定升值,但是肯定还是达不到国内这种大幅度的房产升值。学区房因为教育对家庭非常重要,所以不管在任何时间段,学区房都是抢手的。如果因为经济因素买不了,可以考虑租。 还有一点很多国内客户不了解的是:公立学校里面,其实也分两种 - 有工会和无工会的。比如在纽约,纽约市内的5个区的公立学校,所有老师都有工会保护,工资有固定部分是要上交工会的。老师在学校工作了一段时间之后就有了铁饭碗,就算有问题或者犯了错误也很难被炒掉,因为工会会通过罢工来反抗。然而在长岛或者纽约上州 (Upstate) 的很多公立学校虽然也是公立,却是 Union-free 的,没有工会保护。由于这一点,老师不仅师资、品质都相当地高,而且对于孩子都是百般地照顾(因为犯了错误会有家长投诉,被解雇嘛)。这点对于国内来说很不一样,国内如果想要老师单独照顾,可能都需要送红包,但是在美国是不需要的,即使送了老师可能都不会接受。 另外这些地方的公立学校之所以这么好,也是因为这些地方的地税高。美国的地税都是当地公立学校的财政来源,比如长岛是50%-60%的地税收入会拨给公立学校。类似 Brookville 这样的富人区,属于 Jericho 学区(在纽约州,最好的公立学区基本上就是:Jericho、 Great Neck、Manhasset),很多都是3、4百万以上的豪宅,每年交税4-6万的话,至少2万都是进入公立学校的,所以这些地方的公立学校才会资金充足,品质优良。这也是为什么长岛的地税虽然高,但是确实是一分价钱一分货。 小乐:所以总结来说,还是看短线还是长线。如果长线投资看升值,买学区房还是错不了的。短线投资看租金回报,那么就要选择交通方便容易出租的地方了,对吗? 戴冕:是的。最起码在纽约来讲,不管是金融危机还是什么,对房市的影响其实不大。但是整个纽约州来讲,纽约市、长岛、纽约上州是很不一样的区域,不能光看一个州平均数。比如说看纽约州的房价中位数就和纽约市相差特别大,曼哈顿的中位数都是上百万了,相当于咱们北京的二环内。在长岛买房的也都是经济地位远远超过普通人的了,所以纽约市和长岛的房地产价值是很稳定的。 孩子上私立学校的情况下,很多客户买房主要考虑的是是否离学校近,过来看孩子的时候比较方便,当然由于父母不常住美国,所以客户也会考虑房子是否好出租。我们团队都会详细了解客户的需求再给推荐最合适的方案。比如之前有一位客户自己一年只过来一两个月,那么这种时候我们更多的会给推荐一些酒店式公寓。因为当客户不住在房子里的时候,会产生管理费用。如果选择酒店式公寓,客户来之前通知一声酒店,房间就可以腾出来自己住。客户不来的时候直接交给五星级酒店进行打理,这样就省了很多事情,他自己的费用也有着落,还可能有收入。 最后总结一下,希望客户在选择学区房的时候不要照搬国内的学区房思路,因为美国的情况很不一样,公立学校的话要分清楚有工会和无工会,私立学校的话要明白不是所有的私立学校给钱就能进。特别是国内一些留学中介提供的信息和这边的实际情况很不一样。美国虽然私立学校很多,好的私立学校不是这么轻易申请得到的,一定要留个心眼仔细分辨中介提供的信息,建议到一些评分网站上面去查看详细点评。(外居乐的网站上也有关于学区和学校的评分介绍哦!) 戴冕是纽约万荣地产公司的经纪人,公司有900多人的销售团队,在2013年,2015年,2016年荣获 " TOP 10 "大奖。作为一名有着13年全职地产从业经验的专业经纪人,戴冕在专业方面对自己要求极其严格。从认真倾听客户的需求、到精准获取市场信息;从在谈判中敏锐洞察对方意图,到处理复杂难辨的交易程序,戴冕都能够始终保清晰的头脑,不急不躁,通过理性的分析,结合自己的经验给出最佳解决方案,在很多时候他能够让整个交易过程超出客户的预期。查看详情
John zheng
郑 孝 宏 John zheng
西雅图经纪人 • 普 英
本人毕业于辽宁大学法律系,专业代理大西雅图地区的房地产买卖。可为您提供专业的,值得信赖的优质服务。 让您的地产卖的舒心,买的放心。
Eileen Yang
杨颂 Eileen Yang
洛杉矶经纪人 • 普 英
把您的利益永远放在首位,为您的每一笔交易认真负责,做您身边最靠谱的房地产经纪人。 全职加州房地产执照经纪人,拥有会计,风险管理和保险双学位,加州房地产经纪人协会 CAR 成员,美国房地产经纪人协会 NAR 成员。在洛杉矶学习生活15余年, 对当地学校,生活,交通,地理等方面非常了解。不论是购房自住,还是投资房产,或是为子女挑选学区房,Eileen 都能够根据客人的情况和要求,用最专业的眼光和数据分析能力选出能让客人满意和适合的房子。除了房产和商业买卖,还提供贷款,房屋翻新增值,出租,管理等一系列服务, 让您省心,安心,放心。
Julia Jiang
姜颖 Julia Jiang
纽约经纪人 • 普 英
姜颖 Julia Jiang, 纽约资深地产顾问和豪宅投资专家,美国中文电视“安家纽约”常驻特邀嘉宾 居住曼哈顿长达20年,深爱这座神奇的城市,深谙纽约地产的奥秘,丰富的历练和极佳口碑,成为投资人眼中最可信赖的地产顾问. Julia Jiang 姜颖 Julia Jiang 姜颖小姐,知名资深华裔曼哈頓房地产专家,為紐約州地产持照經理人,是美国纽约第一大房地产公司Douglas Elliman Real Estate道格拉斯˙艾丽曼的顶级房地产经纪人。Julia Jiang拥有富足的房地产资源,精确的市场信息和强有力的合作团队。Julia Jiang凭着其对房地产的精锐眼光与丰富经验,历年荣获总裁白金奖和金奖。Julia Jiang在业界的成就不凡,是“Wall Street Journal”独家采访的华人地产经纪 ,主流电视节目“Million Dollar Listings”座客嘉宾,美国中文电视SINOVISION金牌地产节目“安家纽约”常驻特约主持嘉宾,“ 华夏财经”专访嘉宾。 Julia Jiang姜颖居住纽约多年,是真正的纽约客。她熟谙中西文化,对曼哈顿各个社区和居住环境了如指掌。她的团队和各大开发商、地产界建立了深厚的人脉和资源,能最及时掌握纽约曼哈顿第一手房源信息,依照客户置业需求, 从开发商新房到二手房,从新建楼盘,在建楼盘和将建楼盘中,为您选购到梦想之屋。同时Julia Jiang姜颖团队具有强有力的合作团队:技巧高超的谈判专家,纽约地产交易专业律师,诚信的贷款专家,以及技术精湛的装修团队。及时准备为客户提供最新市场动态。 姜穎小姐致力于为投资家、购买,转卖,租赁、及管理曼哈頓豪華公寓、樓宇,竭誠為买主、卖主、房东提供高质量房地產全方位服务。Julia Jiang专业诚信的业界声誉,赢得无数客户的信赖和赞誉。 姜穎小姐毕业于举世闻名的瑞士酒店管理专业,曾就职于東南亞著名五星級酒店大连香格里拉担任销售经理。現已居住在紐約十數年,她兼容中西文化的个性及见识,令她的房地產事業蒸蒸日上。她為众多來自世界各地的买主觅得良居,亦助投资家购得回报丰厚的投资物业,专业誠信的服务贏得无数客戶的赞誉与友谊。 美国纽约曼哈顿房地產投資是人生最大的財富投入。拥有一位綜合素养高,专业能力強,熟諳中西文化的专业業房地產經紀,将轻松助祝您实现“安居乐业”的美国梦!只有“安居”才能“乐业”,出类拔萃的曼哈頓房地产经纪JuliaJiang姜穎小姐,將使您的买房、卖房變得順心、安心、省心、放心。
Grace Wey
魏琪韻 Grace Wey
旧金山经纪人 • 普 英
魏小姐於大學時專攻財務會計,來美深造後,獲電腦碩士學位。曾任高科技公司主管,後來投入房地產行業,曾於Re/Max,Coldwell Banker 擔任地產經紀,已有十數年房地產投資經驗。魏小姐擁有多項專業認證及財務分析專長。她深信唯有經由不斷的專業訓練及吸收最新市場資訊,才有可能提供客戶,全面完整正確的市場情報,達到最好的投資報酬率。
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娣娣 Jen Wang
洛杉矶经纪人 • 普 英
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Kevin Zhang
张凯文 Kevin Zhang
洛杉矶经纪人 • 普 粤 英
Kevin Zhang is a very cool guy who has a lot of patience and passion. He help us to browse more than ten house within a month and we finally find a sweet home in Diamond Bar area. As a responsible person, he help us negotiate the price with seller back and forth and the price had dropped $10,000 once we found out there were small damage of the house. He also helped us with the mortgage, as a senior mortgage loan officer, he helped us choose the good program and even though my husband credit score is not that high he helped us to get a very good rate. Generally, we feel so lucky to have this wonderful guy as our agent and we will definitely choose him when we buy the second home. 张凯文是一个很有耐心和激情的人。 在一个月之内,他陪我们看了十几套房子然后在精心挑选下,我们终于在钻石吧找到了我们的梦想家园。同样,他也是个很有责任心的房地产经纪, 在买卖的过程中他帮我们和卖家商量价格,特别是当我们在房子里发现很小的破损的时候,帮助我们把成交价格降低了一万美金。他也是一个很有经验的贷款经纪人。虽然我丈夫的信用分不是很高,他还是可以在很多不同贷款的项目筛选到最适合我们的,并且帮助我们拿到了好的利率。总之我们觉得很感谢他,我们很幸运可以碰到一个这么好的房产经纪并且我们买第二套房子的时候也会选择他!
Lina Zhou
周玲 Lina Zhou
旧金山经纪人 • 普 英
我一直都认为认识Lina是我最大的幸运。 来美国之前,我通过朋友认识的Lina,去年十月来美国之后,我们就开始了每周末看房的日子。作为一个工薪阶层,我们的每一分钱都是通过国内加班熬夜工作赚来的,因此在买房上面,务必使房子买的更加高性价比,投资自住好学区三不误。因此买房格外谨慎,问题和疑虑也特别多。不管什么时间,白天晚上只要我们有任何问题,即使一天在忙在辛苦,Lina也会第一时间很专业地告诉我们解决的办法或者解答问题打消我们的疑虑,让我们一点弯路都没有走。 毕竟作为工薪阶层,因为资金的紧张,除了Palo Alto,Cupertino等超贵无比的好学区外我们还不知道还有什么地方学区好,但Lina帮我们找到更适宜我们的房子,价格在预算内,方便通勤,孩子也有更好的学校上,房子装修也很好,一切都很称心满意。而且时间衔接的非常完美,刚好在房租到期前两天,我们就顺利搬入了新家的日子。 在这里特别提一下,湾区买房加价很厉害,很多华人往往头脑一热加价的特别高,我也不例外,但Lina会根据周边房屋成交价提醒你出合适的价格,不会让你花冤枉钱。我现在买的这个房屋,位置学区装修都不错,我当时想加价8万,但Lina建议我加价6万8。她考虑到如果我们加6.8万拿下是最好的,还帮我们省钱,如果我们的出价不是最高的,她再竭力争取counter,跟对方就有一个还价的空间。最后在她运用各种资源帮我争取到counter后,卖家给出价前几位的买方要求再加1.2万,由于我们当天晚上就签了同意并发给卖家,卖家就卖给我们了。最终,即使有counter,最后成交价也是相当于当初我的出价,Lina我真是真心佩服,真是一个非常有经验和判断力的agent。 在美国,其他agent除了买房卖房交易外再无任何服务,毕竟提供服务要付费,这是任何一个精明的agent都不会做的,但Lina不同,她不仅是你的agent,而且是一个亦师亦友的好伙伴。不管是买房还是生活情感,她都会事无巨细的帮你,教你怎么融入美国生活,从不计较付出。对于我们来说,搬入新家是特别兴奋的,但兴奋过后,接踵而至的是房前屋后草坪花木怎么打理,洗衣机烘干机是需要买用燃气的还是用电的,下水道堵了等等怎么处理,一切的一切都与国内不同,美国这里人工成本很贵,应该找谁怎么降低成本,对于陌生的我们来说一头雾水完全茫然,但我们完全不担心。因为Lina在跟我们第一次见面时就告诉我们,来美国什么都不懂不用怕,她作为来美十余年的“过来人”在这儿特别熟,有任何问题都可以问她,大到买房贷款,小到生活的方方面面,她都能帮我们找到最合适的人去解决。在我们跟她的接触过程中,她言出必行,说到做到。买房贷款有困难?没问题,她帮忙解决;英文文件看不懂?没问题,她逐个举例解释;看中哪个房子不清楚情况?没问题,她帮你调查;出门办事没车怎么办?没问题,她开车接送;新家入住后遇到困难?没问题,她有后续的“售后服务”。 最后,我真的要非常感谢Lina,是她让我们一家很顺利的融入美国生活,我们因房结缘,将是一生的真朋挚友。
Linda Tan
谭琳达 Linda Tan
纽约经纪人 • 普 英
I purchased a new condo development in Central Harlem with the assistance of Linda. My experience working wtih her was pure pleasure in all aspects. Right from the first showing to submit the offer, negotiate the contract, coordinate with the bank / sponsor / attorneys, and the glorious day of closing, Linda delivered and I was grateful to be her client. She was a true professional and always stayed on top of things during every step of the process. I especially like the way she built mutual trust between us and nurtured the relationship to not only as my agent, but also my friend. She has great business acumen beyond the reign as a realtor and provided insightful yet sincere advices that truly helped me made the right decision that worked out the best for me. I would not hesitate to give Linda a call whenever I need to buy / sell my next property because I already know the results :)
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 新华社华盛顿4月15日电美国国家教育统计中心网站发布的数据显示,2017-2018学年美国高校预期颁授的学士、硕士和博士三类学位中,女性的占比都超过半数。  数据显示,2017-2018学年美国高校预期颁授190万个学士学位、79万个硕士学位和18.3万个博士学位。其中,女学士占比57.3%,女硕士占比58.8%,女博士占比52.9%。
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